Vous êtes propriétaire et voulez vendre ou mettre en location votre bien ? Il est parfois difficile de voir son logement avec un œil neuf, extérieur, surtout lorsqu’on y habite depuis longtemps. Quelles sont ses caractéristiques objectives ? Que mettre en avant pour réussir la vente d’un bien immobilier ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Si certains facteurs de la valeur de votre bien peuvent être subjectifs et à l’appréciation du visiteur, d’autres éléments restent des atouts objectifs. Ce sont eux qui vont intervenir sur le prix de vente, ou le montant du loyer. Faisons le tour des critères à mettre en avant lors de la vente de votre bien immobilier.
1 - La localisation du bien
La première chose que définit un acheteur ou futur locataire dans son projet est celle-ci: la localisation. Avant de savoir ce que l’on veut, il faut savoir où on le veut.
L’adresse du bien est donc le premier atout qui va jouer sur la valeur de votre habitation. Peu importe le type de logement : appartement, maison, manoir ou château ; l’adresse est décisive. Au delà de la localisation purement géographique, on va prendre en compte :
- le quartier : est-ce un quartier recherché ?
- les commerces à proximité
- les infrastructures (établissements scolaires, stades…) aux alentours
- les établissements de soin proches
- les moyens de transport à disposition
- la présence d’un parc, d’une plage ou d’un monument historique dans les environs
- la réputation du secteur scolaire…
Voilà les éléments importants à mettre en avant afin d’augmenter la valeur de votre bien.
2 - l'ancienneté du bien
Certains n’ont pas vraiment d’avis tranché là dessus, d’autres veulent absolument du récent ou du neuf.
Généralement, le neuf est plus cher que l’ancien. Un appartement aux mêmes prestations neuf peut coûter deux fois plus cher dans le même secteur.
Cela est dû en partie au fait qu’une construction moderne répond aux dernières normes et procure une isolation thermique et phonique optimale.
Notez qu’une habitation qui a plus de 5 ans, est considérée comme de l’immobilier ancien. Dans certains cas, un logement récent à la revente peut avoir beaucoup décoté comparé au prix neuf, et peut s’avérer un achat intéressant.
3 - L’état général du logement et du bâtiment
Cela peut sembler une évidence, mais certains propriétaires ont tendance à l’oublier : les prospects (acquéreurs ou locataires) se projetteront beaucoup plus facilement dans un logement propre et rangé, bien entretenu et sans travaux.
Non seulement ils peuvent se voir dans le logement, mais aussi être rassurés quant aux dépenses post-achat, ou post-location.
Ainsi, mettre un petit coup de peinture sur les murs défraîchis, refaire un sol abîmé dans une chambre, réparer un tiroir cassé dans la cuisine… Ces dépenses raisonnables permettront de vendre votre bien plus cher.
A noter que pour un appartement, on prête attention à tout le bâtiment : standing de l’immeuble, présence d’une loge de gardien, état de la copropriété, propreté des parties communes… Tous ces critères interviendront dans la valeur de votre bien.
4- L’agencement de votre bien immobilier
Comme vous le savez, le prix d’un bien est établi au mètre carré.
Ainsi, un agencement efficace et optimisé sera beaucoup plus attrayant aux yeux des prospects. Plus un logement sera optimisé et fonctionnel, plus il aura de la valeur. Les visiteurs ne manqueront pas de remarquer ce grand couloir qui prend la surface d’une troisième chambre, ou cette salle de bain au au mauvais étage.
Le manque de rangement et globalement tout ce qui peut être perçu comme de l’espace perdu peut être un frein ou un obstacle à la vente ou à la location.
Parfois, des petits aménagements à moindre coûts peuvent faire toute la différence.
5 - Les prestations du bien, les extérieurs et les annexes
Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il y a des prestations supplémentaires qui vont apporter une véritable plus-value à votre logement
Une grande terrasse pour prendre ses repas dehors ? Cela représente un vrai plus. Le prix du mètre carré de votre terrasse peut être évalué de 25 à 50 % du mètre carré habitable de votre logement.
En appartement, si votre bien dispose d’une place de parking, d’une cave, d’un box, d’un balcon, d’une terrasse, d’un ascenseur… Cela augmentera d’autant le prix de vente ou le loyer que vous allez fixer.
En maison, c’est la même chose : si vous disposez d’un jardin, d’une piscine, d’un garage, d’une dépendance au fond du jardin… Votre bien va prendre de la valeur. Par exemple, une maison avec jardin en ville se vend entre 5 et 15 % plus cher.
Un logement avec une place de parking constitue un vrai avantage, surtout si vous habitez un appartement dans une grande ville.
Pour résumer, tous ces atouts peuvent faire augmenter de 5 à 50 % la valeur de votre logement par rapport au même bien sans ces prestations supplémentaires.
6 - L’ensoleillement, le vis-à-vis, l’étage
Une habitation ensoleillée, lumineuse, sera plus attractive.
De plus, si l’ensoleillement dure du matin jusqu’au soir, c’est encore mieux ! C’est l’orientation du logement qui va être déterminante.
Comme vous le savez, le soleil se lève à l’est et se couche à l’ouest. L’orientation la plus recherchée est donc l’orientation est/ouest.
Bien sûr, la vue est tout aussi capitale. Une vue dégagée est un point positif pour toute négociation. Pour une maison, cela s’illustre par exemple par un retrait de la rue, une rue large, la présence d’arbres, d’un grand jardin…
Dans un appartement, c’est la hauteur qui permettra cette vue dégagée. Un logement qui donne sur un mur, une zone industrielle ou un vis-à-vis direct risque d’avoir moins de charme. En effet, beaucoup préfèrent avoir une vue dégagée, une vue mer ou sur un parc… Par conséquent, un appartement dans les étages supérieurs, même dans un immeuble sans ascenseur, aura plus de valeur qu’un bien en rez-de-chaussée.
7 - La performance énergétique
Nous en avons parlé récemment sur nos réseaux sociaux, il est sur toutes les langues… C’est le diagnostic de performance énergétique, ou DPE !
Vous le savez : que ce soit pour vendre, ou proposer votre bien à la location, vous devrez en effet posséder entre autres le DPE. Celui-ci doit mentionner dans son texte l’étiquette énergie attribuée à votre logement. Il fait partie d’un dossier plus large appelé parfois dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe tous les diagnostics de votre bien, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’une maison ou d’un appartement en copropriété.
Ce DPE permet encore une fois de mesurer la consommation d’énergie et la diffusion de gaz à effet de serre du logement. Il va donc rassurer l’acheteur ou le locataire sur la consommation énergétique du bien et, par conséquent, sur ses futures factures.
Ce sont donc à nouveau des éléments financiers qui vont jouer sur l’attractivité du bien ou tout du moins la négociation du prix. Un loyer à 700 euros hors charges pourrait paraître plus intéressant qu’un autre à 800 euros charges comprises pour un même type d’appartement. Mais si le DPE est mauvais, les importantes factures de chauffage du premier logement seraient un piège…
Ainsi, plus le classement DPE d’un bien s’approche du A, plus votre bien aura de la valeur.
En conclusion, tous les critères que nous venons de voir influent sur la valeur de votre bien immobilier. Si certains sont à prendre tels quels (localisation, ancienneté…), vous pouvez tout de même intervenir sur d’autres éléments et ainsi optimiser le potentiel de votre logement.
