Après un marché qui a atteint des sommets durant les 3 années du COVID, 2023 a été une année charnière pour l’immobilier. Taux d’emprunt qui augmentent, réformes du DPE, baisse du nombre de transactions… Vous avez tout entendu. Mais comment va évoluer l’immobilier en 2024 ?
Prévisions du marché immobilier en 2024 : un secteur immobilier qui résiste
Comment se porte l’immobilier en 2023 ? Il a récemment beaucoup été question de crises immobilière, de chute de l’immobilier, et autres termes effrayants.
Pourtant, le secteur de l’immobilier résiste. Certes, selon une analyse de la FNAIM, le marché immobilier a connu une baisse du nombre de transactions de 20% en 2023, comparé à 2022. Ceci après une période COVID qui a dopé artificiellement le marché immobilier grâce à un changement de mentalité des français et des conditions favorables d’emprunt.
Toutefois, il faut rappeler que ces nouveaux chiffres, proches de 900 000 transactions annuelles, sont en réalité conformes à ce que l’on pourrait qualifier de marché « normal ».
D’après plusieurs constats, dont celui de la BPCE, on peut aujourd’hui parler d’un optimisme mesuré. Pas de décrochage du marché immobilier prévu pour 2024. Toutefois, le secteur du neuf et de la construction subissent un peu plus les conséquences du climat économique : l’augmentation des prix des matériaux se répercute sur les budgets des acheteurs.
Un recul des prix du marché immobilier qui se stabilise, une hausse de la demande immobilière
Est-ce que l’immobilier va baisser en 2024 ? Si 10% des français avaient un projet immobilier en 2023, 11% annoncent en 2024 vouloir faire l’acquisition d’un bien (source: BPCE).
Ainsi, même si le nombre de transactions a baissé en 2023, la demande est bel et bien présente ! Cela permettra de limiter la baisse des prix du marché immobilier en 2024, qui se stabilisera à -4%. A noter que les loyers, eux, connaissent une hausse moyenne de 3.2% sur un an.
Des banques qui reconstituent leurs marges
Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier en 2024 ? Après une hausse vertigineuse des taux d’intérêt en 2023, on peut espérer un assouplissement des conditions de prêts bancaires en 2024.
D‘après Immo Matin et selon les propos de Meilleurs Agents, «Nous assistons à la fin du durcissement des politiques monétaires, avec pour conséquence la fin de la hausse des taux d’intérêts et une période de stabilité qui s’ouvre avec des taux stabilisés à 4 % pour les mois à venir.».
Cela pourrait convaincre les propriétaires prudents qui étaient dans l’attente et ont préféré suspendre leur projet de vente en 2023.
Cela étant dit, les secundo-accédants semblent mieux lotis que les primo-accédants sur le marché immobilier. Et, parce qu’ils sont en capacité d’acheter, les secundo-accédants sont devenus les moteurs du marché immobilier français. Dans 92 % des villes françaises, ils peuvent faire l’acquisition d’un bien d’une superficie de 120 m².
Un assouplissement des conditions d'octroi du prêt à taux zéro, pour relancer l'immobilier en 2024
Le prêt à taux zéro, ou PTZ, qui devait s’arrêter au 1er janvier 2024, sera prolongé jusqu’en 2027. Il s’agit d’un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l’État, destiné à l’achat d’un logement neuf ou à réhabiliter. Il est complémentaire au prêt immobilier.
Afin de faciliter l’accès au crédit immobilier, les conditions d’attribution vont aussi évoluer :
- Le montant maximal accordé passe de 80 à 100 000 euros ! De plus, pour les ménages modestes, le PTZ pourra représenter jusqu’à 50% du crédit total, contre 40% précédemment.
- Un accès aux classes moyennes : Il est toujours octroyé sous condition de revenu, mais les salaires maximums sont plus importants. Alors qu’avant les personnes gagnant entre 2500 et 4000 euros n’y avaient pas droit, aujourd’hui potentiellement 6 millions de personnes supplémentaires sont éligibles.
- Donnant la priorité dans les villes où il est le plus difficile de se loger, le PTZ s’ouvre dans 210 villes de plus, notamment Bordeaux, Auxerre, Besançon, Bidart, Le Mans, Cournon d’Auvergne… En tout, la liste comporte 1350 villes.
- De plus, les banques seront incitées à faire un effort supplémentaire : La banque consentira à 1 euro de prêt à taux zéro pour chaque euro emprunté dans le cadre du PTZ, dans la limite de 20 000 euros. Ainsi, certaines banques comme le Crédit Agricole se sont engagées et le montant prêté à taux zéro pour certains ménages pourrait représenter jusqu’à 70% du crédit total. En moyenne, ce nouveau PTZ permettra de ramener le taux d’intérêt moyen à 3%, contre près de 4,5% aujourd’hui.
A noter que les maisons individuelles sont dorénavant exclues des conditions de prêt à taux zéro, pour des raisons écologiques. Le prêt à taux zéro aidera plutôt à acquérir un appartement neuf en zone tendue ou un appartement ancien avec travaux, en zone détendue.
le DPE reste un critère de choix déterminant
Il est non seulement aujourd’hui obligatoire pour toute transaction immobilière (loi climat et résilience), mais aussi recherché par les acquéreurs et locataires. La réalisation du diagnostic se fait par des professionnels indépendants dits diagnostiqueurs. À ce propos, le site du gouvernement précise : “Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre.”.
En plus de protéger les acheteurs et locataires des “passoires énergétiques”, ce classement par lettre permet dans une certaine mesure d’évaluer les futures dépenses en gaz et électricité d’un logement et par conséquent le montant des travaux à effectuer afin de les diminuer. Notez qu’il ne s’agit pas d’une sentence : le mauvais classement des logements en F et G permettra de débloquer des aides de l’État (Ma prime Rénov) dans le cas d’un achat pour faciliter les travaux de rénovation.
En matière d’évolution du marché immobilier en 2024, ne vous attendez donc pas à un inversement miracle de la tendance actuelle. En revanche, grâce à diverses solutions et à la prévision d’une conjoncture plus favorable qu’en 2023, le marché pourrait globalement s’équilibrer à des chiffres plus proches d’un marché “normal” type “pré covid”.
